Vigtig guide til lokal overnatning

Har du et ledigt hus, som du gerne vil tjene penge på gennem korttidsudlejning, men ved ikke om du kan gøre det? Der er adskillige lovkrav, som den skal overholde for at kunne fungere på lokalt overnatningsbasis. I denne artikel forklarer vi alt, hvad du behøver at vide for at tjene penge på din ejendom og tjene nogle ekstra penge.

På denne tid af året stiger udenlandsk efterspørgsel efter charmen ved den portugisiske kyst, og mange portugisere ser en mulighed for at tjene ekstra indkomst ved midlertidigt at leje ejendomme til turister. Det er dog ikke en nem aktivitet at omsætte i praksis, da der er lovregler og skattepligter, som skal respekteres.

Det er vigtigt at nævne, at de krav, som denne ordning har brug for, adskiller sig fra traditionel leasing- og turistudvikling og derfor kan skabe tvivl. I de næste afsnit forenkler vi alt det bureaukrati, der er forbundet med denne proces.

Lokal indkvartering: hvad er det?

En lokal indkvartering er intet mere end en virksomhed, der tilbyder midlertidige overnatningstjenester til turister. Kan du huske det hus, du lejede sidste år i Algarve for at tilbringe en uges ferie med din familie? Mest sandsynligt var det en lokal bolig.

Denne type korttidslejemål kan ikke overstige 30 dage og typisk små villaer, lejligheder eller indkvarteringssteder (dvs. vandrehjem) og endda værelser.

Hvad er de nødvendige krav til en korttidslejekontrakt?

På trods af at det er en rentabel aktivitet, er der krav og bureaukratier, der skal opfyldes, og som kan medføre en betydelig startinvestering. På den måde er det vigtigt, at du vurderer omkostningerne meget nøje for at forstå, om det i lyset af det overskud, du senere vil have, er værd at satse på denne aktivitet.

Det er også vigtigt at huske, at hvis du skal optage et realkreditlån for at investere i din lokale bolig, skal du sørge for at få det bedste tilbud.

1. Krav til jegmobil

Selve ejendommen skal præsentere gunstige betingelser for at modtage folk, der vil gøre den lokale bolig til deres hjem, selv i en kort periode, så de føler sig godt tilpas.

Bevarings- og driftsforhold såsom tilslutning til det offentlige vandforsynings- og kloaknet, have varmt og koldt rindende vand og vinduer til det fri, samt have tilstrækkelige møbler og redskaber og altid opfylde hygiejne- og renlighedsbetingelser er nogle af de grundlæggende krav, der er nødvendige for, at en virksomhed kan fungere som lokal bolig.

Sikkerhedsforhold er også afgørende, såsom at have en ildslukker og et brandtæppe, at have førstehjælpsudstyr tilgængeligt og også have en synlig angivelse af det nationale nødnummer (112).

2. Bureaukratiske krav

Den bureaukratiske del er den mest komplekse, og der kræves skattemæssige og juridiske krav, for at din ejendom kan fungere som lokal bolig. Fra obligatorisk registrering til skatter, forsikringer og certifikater, alt dette papirarbejde skal håndteres, før du starter din aktivitet.

Obligatorisk registrering

For at fortsætte med denne registrering skal du gå til Balcão Único Eletrônicos hjemmeside og foretage en forudgående meddelelse til borgmesteren i det kompetente kommunalbestyrelse.

Efter denne kommunikation er foretaget, vil du blive tildelt et lokalt overnatningsregistreringsnummer (inden for 20 dage, hvis det er en hostel og 10 dage i andre tilfælde), som kvalificerer virksomheden til at være åben for offentligheden, og som skal bruges i dens reklame- og kommercielle dokumentation.

For at fortsætte med anmodningen skal følgende dokumenter ledsages:

• Kopi af identifikationsdokumentet for den person, der er ansvarlig for driften af ​​den lokale bolig, hvis det er en fysisk person, eller angivelse af adgangskoden til det permanente certifikat for kommerciel registrering, hvis det er en juridisk person;
• Ansvarsperiode, underskrevet af den ansvarlige person, der sikrer, at bygningen eller dens autonome del er egnet til levering af indkvarteringstjenester, og som respekterer de gældende juridiske og regulatoriske standarder;
• Kopi af bybygningshæftet, hvis ansøgeren er ejer af ejendommen;
• Kopi af lejekontrakten eller anden titel, der legitimerer indehaveren af ​​boligen til at udøve aktiviteten;
• Kopi af erklæringen om påbegyndelse eller ændring af aktiviteten hos ejeren af ​​udnyttelsen;
• Referat af fællesejermødet med bemyndigelse til montering i tilfælde af en hostel;
• Oplysninger om typen af ​​lokal bolig – hus, lejlighed, værelse el hostel.

Åbning af aktivitet i Finans

Indkomst opnået gennem lokalbolig er skattepligtig, så du skal sørge for at have en åben aktivitet i Finans.

For at åbne en aktivitet skal du tilgå Finansportalen og fuldføre Log på på hjemmesiden med dine autentificeringsdata (skatteydernummer og adgangskode). Efter start af sessionen, vælg “Alle tjenester” – “Start af aktivitet” – “Lever erklæring” og udfyld formularen med de ønskede oplysninger.

Energicertificering

Det er obligatorisk at få et energicertifikat, hvis ejendommen vedrører bygninger eller selvstændige fraktioner omfattet af dette certificeringssystem.

Ansvarsforsikring

Alle ejendomme med licens til korttidsophold skal have en obligatorisk ansvarsforsikring med en minimumskapital på 75 tusind euro. Denne forsikring dækker eventuelle skader eller ulykker, som gæster har lidt under deres ophold.

Ansvarsforsikringen dækker også skader, som gæsten måtte forvolde i bygningens fællesdele. Hvis sidstnævnte ikke betaler for den forvoldte skade, opfordres den person, der er ansvarlig for boligen, til at bære skaden og kan udløse forsikringen i overensstemmelse hermed.

Skatter og skatteforpligtelser

Det er meget vigtigt, at du, inden du starter en lokal indkvarteringsaktivitet, konsulterer en statsautoriseret revisor for at vælge at få organiseret regnskabet.

Du skal også huske på, at skatterammen og beskatningen varierer afhængigt af omsætningsmængden, typen af ​​aktivitet, der udføres, blandt andre faktorer, så den økonomiske støtte fra en professionel bør ikke negligeres.

Der er en række skatteforpligtelser, som du bør være opmærksom på, hvis du overvejer at have en lokal bolig:

• Udstedelse af faktura-kvitteringer (bedre kendt som elektroniske grønne kvitteringer) gennem Finansportalen eller udstedelse af fakturaer;
• Betaling af moms gennem den periodiske angivelse af denne skat (hvis du ikke har opnået en indkomst på 10 tusind euro i det foregående år, så er du fritaget);
• Udfyldelse af Model 30 (indkomst betalt til ikke-residenter), hvis du annoncerer ejendommen på internationale platforme såsom Airbnb eller Booking og betaler kommission. Denne formular skal afleveres til Finans inden for den anden måned efter betaling af indkomst til siden i udlandet;
• Hvis du placerer annoncer på internationale hjemmesider, skal du anmode virksomheder om 21-RFI-modellen, som består af en anmodning om hel eller delvis fritagelse af kildeskat fra portugisisk skat, i henhold til konventionen for at undgå dobbeltbeskatning. Ellers skal du tilbageholde 25 % af det indbetalte beløb i provision.

Klagebog

Alle lokale boliger skal have en behørigt annonceret klagebog, som skal leveres, når kunden anmoder om det, som angivet i artikel 20 i lov 62/2018.

Det er obligatorisk, at den person, der har ansvaret for boligen, opbevarer en organiseret fil over klagebøgerne i en periode på minimum tre år.

Denne bog koster 19,76 euro og kan købes online gennem Imprensa Nacionals hjemmeside eller i fysiske butikker.

informationsbog

Lokale overnatningssteder er forpligtet til at have en informationsbog på flere sprog, som indeholder drift og regler for intern brug af virksomheden, regler om indsamling og udvælgelse af byaffald, drift af husholdningsapparater, støj og adfærd for at undgå forstyrrelser .

Denne bog skal også indeholde telefonnummeret på den person, der er ansvarlig for boligen.

Kommuniker udlændinges ind- og udrejse til udlændinge- og grænsetjenesterne

For at åbne din lokale bolig skal du registrere dig hos SEF (Foreigners and Borders Services) og kommunikere ind- og udrejse for alle gæster, der ikke har portugisisk statsborgerskab.

For at udføre denne kommunikation skal du udfylde boligformularen inden for tre arbejdsdage efter gæsternes ankomst. Afrejsen skal ligeledes meddeles inden for en frist på højst tre hverdage.

Er det værd at investere i et hus til lokal indkvartering?

Der er flere omkostninger at overveje, når du skal beslutte dig for at købe et hus til leje.

Ud over at betale det månedlige afdrag til banken, hvis du ansøger om et realkreditlån, er der andre aspekter at tage hensyn til, såsom IMI (Kommunal Ejendomsskat), Indkomstskat, værdien af ​​ejerlejligheden (hvis relevant), fond til vedligeholdelse (til dækning af udgifter til eventuelle reparationer) og også et gebyr for fraflytning af huset i nogle måneder, taget i betragtning af perioden mellem afrejse og ankomst af nye lejere.

Mange faktorer kan påvirke succesen af ​​denne aktivitet. Valget af, hvor boligen ligger, kan gøre en forskel, så det er vigtigt, at du undersøger godt, hvilke områder der kan være mere rentable.

Belægningsgraden af ​​din bolig vil også diktere dens rentabilitet: Jo højere den er, jo mere profit kan du generere.

Når det er sagt, er det svært at forudsige, om du virkelig vil tjene på denne forretning, men der er intet som at tage en risiko og sørge for at følge alle trinene.